Verhuur van onroerend goed is in Nederland van rechtswege vrijgesteld van BTW. Dat klinkt simpel, maar er zijn uitzonderingen en keuzes die financieel verschil maken. Voor een verhuurder is BTW-belast verhuren vaak voordeliger omdat je de BTW op kosten kunt aftrekken; voor sommige huurders is het ongunstig omdat ze de BTW niet kunnen terugvorderen.
Wanneer kan BTW-belast verhuurd worden
Als beide partijen ervoor opteren (artikel 11 lid 1 sub b Wet OB), en aan twee voorwaarden voldoen:
- De huurder gebruikt de ruimte voor minstens 90% voor met BTW belaste activiteiten
- Beide partijen ondertekenen een gezamenlijke optieverklaring (of zetten het in de overeenkomst)
Voor wie is BTW-belast verhuren gunstig
Voor de verhuurder bijna altijd, omdat hij de BTW op investeringen, onderhoud en servicekosten kan aftrekken. Een dakreparatie van 50.000 euro inclusief BTW kost dan effectief 41.300 euro. Voor de huurder hangt het ervan af: BTW-plichtige ondernemers (de meeste retailers, kantoren, productie) kunnen de huur-BTW aftrekken en hebben er geen last van. Niet-BTW-plichtige huurders (verzekeraars, banken, BIG-zorgaanbieders, gemeenten) kunnen niet aftrekken en betalen dus effectief 21% extra.
Wat als je BTW-belast verhuurt en de huurder vrijgesteld is
Dan voldoe je niet aan de '90%-regel' en mag je niet BTW-belast verhuren. De gevolgen kunnen ingrijpend zijn als je de optie eerder hebt aangegrepen en BTW op verbouwingen hebt afgetrokken — een herziening (correctie) volgt dan over tien jaar, met terugbetaling van een deel van de afgetrokken BTW. Check vooraf wie je huurder is.
Vrijgestelde verhuur in de praktijk
Verhuur je aan een arts, school, vereniging of niet-BTW-plichtige stichting, dan is BTW-vrijgesteld de standaard. Je rekent geen BTW op de huur, en je kunt zelf geen BTW aftrekken op uitgaven voor het pand. Sommige verhuurders rekenen daarom een hogere kale huurprijs aan vrijgestelde huurders om de niet-aftrekbare BTW te compenseren.
Veelgestelde vragen
Tot wanneer kan ik kiezen voor BTW-belast verhuren?
Tot uiterlijk drie maanden na het boekjaar waarin de verhuur is gestart, mits beide partijen tekenen voor de optieverklaring. Bij later kiezen werkt de optie pas vanaf het volgende boekjaar.
Geldt BTW-vrijstelling ook voor servicekosten?
Nee, dat is verschillend behandeld. De servicekosten waar de verhuurder een dienst voor levert (schoonmaak, beveiliging, glasbewassing) zijn BTW-belast tegen 21%. Energie- en waterkosten doorberekend aan de huurder zijn vaak ook BTW-belast.
Mag ik onderhandelen over wie de BTW-keuze maakt?
Het is een gezamenlijke keuze: beide partijen moeten tekenen. Vaak vraagt de verhuurder bij contracten met grote verbouwing om de keuze, omdat hij de BTW op de verbouwing wil aftrekken. De huurder kan weigeren als het hem geld kost.